Как зарегистрировать свои права на недвижимость в Израиле

Безопасность и надежность  инвестиций в недвижимость Израиля, полная защита интересов собственников  израильским законодательством и перспектива высокой прибыльности вложений  являются  весьма вескими аргументами в пользу данного решения. Право на собственность является основой всей законодательной системы Израиля. Исходя из этого, государство не может  ни гражданина Израиля, ни иностранца лишить права собственности или  национализировать недвижимость.
Представим себе, что Вы выбрали понравившуюся квартиру/дом, определились с формой передачи недвижимости, нашли опытного израильского адвоката и удачно совершили сделку. Но здесь есть один немаловажный нюанс — сложная система регистрации прав на недвижимость в Израиле связана  с особенностями землевладения в данной стране: приобретая квартиру, Вы одновременно автоматически приобретаете право на землю.

Дело в том, что,  согласно «Закону о недвижимости», принятому в Израиле в 1969 году, -  «земельный участок и все, что построено или посажено на нем, а также все, что неотделимо прикреплено к нему, исключая предметы, которые могут быть отделены» -  земля и построенное на ней здание неразделимы и они не могут принадлежать разным лицам. В этом пункте четко определяется единоличность собственности. Это распространяется не только на частные дома, где земля и дом находятся в собственности одного владельца или семьи, но и  на многоквартирные дома, в которых каждый владелец квартиры является одновременно и совладельцем земли, на которой  и построен этот дом. Во втором случае доля определяется соотношением между площадью его квартиры и общей площадью всех квартир в здании.

Особенность израильского права землевладения исходит из того, что вся земля в Израиле поделена на крупные участки ("гуш"), которые, в свою очередь, поделены на более мелкие ("хелка"). Каждый участок легко идентифицировать в соответствии с его индивидуальным номером ("гуш - хелка"). Не стоит искать участок по адресу (город, улица, номер дома), так как он вообще не записывается в земельный реестр, ведь эти данные могут меняться в соответствии с решением муниципалитета. Благодаря точной идентификации  проверяют права на владение недвижимостью, имена владельцев, права третьих лиц ( банк, налоговое управление, кредиты и т. д.).  Эти сведения обо всех зарегистрированных участках можно найти в Земельном реестре ("табу"), компьютерезированной базе данных. Но если права на недвижимость не вписаны в «табу», то по Закону они практически не существуют. Поэтому после приобретения подобной недвижимости никто не сможет предъявить новому владельцу какие-либо претензии.

Если на одном «хелка» находится несколько объектов недвижимости, то для уточнения прав владельцев на конкретный объект проводится дополнительная проверка. А если на «хелка» построен один многоквартирный дом, то для этого введено еще одно деление - «тат-хелка», так как все жильцы этого дома являются совладельцами земли (см. выше). Поэтому и право в таком доме определяется  тремя номерами: "гуш — хелка — тат-хелка".
Следует знать, что по израильскому законодательству собственник недвижимости (частный дом) является владельцем всей «хелка» либо совладельцем части (многоквартирный дом), выражающейся только процентом, но не конкретным участком. В случае, когда на одном участке находятся два дома, то каждый собственник владеет 50% от всего участка; и при продаже придется обратиться к специальным картам, свидетельствующим о разделе данного участка на части.

Если же вы решили приобрести недвижимость у подрядчика, то исходите из того, что при приобретении большого участка земли строительной компанией для строительства ряда зданий именно застройщик становится временным владельцем земли. И адвокат, представляющий его интересы, ведет собственный реестр на основании специального разрешения. Строительная компания в статусе «заселяющей» записывает права жильцов в свой реестр до окончания раздела участка на «хелка» и «тат-хелка» и их записи в «табу». Предупреждение:  сам процесс записи может длиться не один год.

Но главным землевладельцем является государство Израиль, точнее Земельное управление, которое ведет собственный реестр. Именно в его ведомстве находятся участки, которые не зарегистрированы в «табу».  Эти участки «сдаются» Управлением  под застройку от 49 до 98 лет, становясь, своего рода,  «собственностью» «арендатора». По истечении  срока «аренды» она бесплатно продлевается еще на 98 лет. Но формально Земельное управление продолжает оставаться владельцем земли. Это осложняет проверку прав, обуславливая необходимость ряда дополнительных проверок.

И  все-таки, несмотря на сложность регистрации прав на недвижимость в Израиле, давно уже отработан механизм проверки прав и проведения сделок при купле/продаже недвижимости, что гарантирует покупателю защиту и позволяет  ему приобрести полное право на объект недвижимости.

 

Данная статья не является руководством к действию или юридическим заключением


Напечатать